Vedtægter


§ 1. Navn og hjemsted


Foreningens navn er Andelsboligforeningen Durosvej.  Dens hjemsted er Kongens Lyngby.


§ 2. Formål.


Foreningens formål er at eje og administrere ejendommene, matr.nr. 31 bu, 31 bv, 31 bx, 31 by og 31 bz Lyngby by, Christians, beliggende Durosvej 1-15 og 2-20.


§ 3. Medlemmerne


Som medlem kan optages enhver, der kan bliver indehaver af en beboelseslejlighed, og som erlægger det til enhver tid fastsatte indskud.


Ved fraflytning bortfalder retten til at være medlem af foreningen.


§ 4. Indskud


For de lejere, der ved stiftelsen indtrådte som medlemmer, udgjorde indskuddet kr. 1.000,-.  Dette beløb udgør grundandelen ved alle overdragelser af samtlige 108 lejligheder i A/B Durosvej.


§ 5. Hæftelse


Medlemmerne hæfter alene med deres andel for forpligtelser foreningen vedrørende, dog hæftes solidarisk for pantegæld, hvis kreditor har taget forbehold herom.

Medlemmerne kan ikke modregne eventuelle fordringer på foreningen i deres forpligtelser overfor denne.


§ 6. Andelen


Foreningens medlemmer er lodtagne i foreningens formue med lige store andele.


§ 7. Andelsbevis


Der udstedes et andelsbevis til hver andelshaver, lydende på det oprindeligt fastsatte indskud, jfr. § 4.

Andelsbeviser kan kun tilhøre personer, der har bolig i foreningens ejendom.


Lejligheden kan kun fremlejes med bestyrelsens samtykke og på kontraktvilkår, der forlods godkendes af bestyrelsen.  Lejelovens regler om fremleje finder tilsvarende anvendelse.


Andelshaver har dog ret til at fremleje lejligheden for én periode à maksimalt 2 år på kontraktvilkår godkendt af bestyrelsen.


Andelsbeviser kan kun med bestyrelsens samtykke og på vilkår godkendt af bestyrelsen overdrages til tredjemand, det være sig ved salg, gave, eller på hvilken som helst anden måde, og det er under alle omstændigheder en forudsætning, at overdragelsen sker til en person, der samtidig får bolig i foreningens ejendom (jfr. §§ 8-9).


Andelsbeviset skal stedse være noteret på navn. Bortkommer andelsbeviset, kan bestyrelsen udstede et nyt, der skal angive, at det træder i stedet for et bortkommet andelsbevis.


§ 8. Overdragelse af andel


Ønsker en andelshaver at fraflytte sin bolig, er han berettiget til at overdrage sin andel efter reglerne i § 8, stk. 2 til en anden, der bebor eller samtidig med med overdragelsen flytter ind i boligen.  Bestyrelsen skal godkende den nye andelshaver, men nægtes godkendelse, skal en skriftlig begrundelse gives senest 3 uger efter, at bestyrelsen har modtaget skriftlig meddelelse om, hvem der indstilles.


Fortrinsret til at overtage andel og bolig skal gives i nedenstående rækkefølge:


1.  Til den, der indstilles af andelshaveren, når overdragelsen sker til personer, med hvem andelshaveren er beslægtet i lige op- eller nedadstigende linie, til søskende, eller til personer, der i mindst 2 år har haft fælles husstand med andelshaveren.


2.  Til andre andelshavere i tilstødende lejligheder til sammenlægning.


a.  Det er en betingelse, at overdragelsen sker med henblik på sammenlægning af de to lejligheder.


b.  Sammenlægningen skal godkendes af bestyrelsen.


c.  Sammenlægningen af to andelslejemål til ét andelslejemål er betinget af, at samtlige myndighedskrav – herunder kommunens retningslinjer for sammenlægning – opfyldes.


d.  Der kan maksimalt sammenlægges to oprindelige andele til én lejlighed.  Når en andel en gang er lagt sammen, kan den ikke senere opdeles til to andele igen.


e.  Såfremt de to lejligheder bliver brugt til andet end sammenlægning til én bolig, tilbagekalder bestyrelsen tilladelsen.  Udgifter i forbindelse hermed påhviler andelshaveren.


f.  Sammenlægningen skal være påbegyndt senest 3 måneder efter overtagelsen og afsluttet til aflevering/færdigmelding overfor kommunen inden 6 måneder herefer.


g.  Andelshavere, der ønsker at komme i betragtning ved sammenlægning, skal på forhånd have meldt interesse til bestyrelsen, som så vil kontakte de andelshavere, som er opskrevet på det tidspunkt, hvor sælger meddeler ønske om salg til bestyrelsen.


h.  Er flere andelshavere interesseret i at sammenlægge med samme lejlighed, prioriteres disse efter anciennitet i foreningen.


3.  Til andre andelshavere i foreningen, som er indtegnet på en intern venteliste hos bestyrelsen.


4.  Til den, der indstilles af andelshaveren.


5.  Til personer, som er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen.


§ 9. Pris


Prisen for andel og bolig skal godkendes af bestyrelsen, som desuden skal godkende eventuelle aftaler efter § 9.2.  Bestyrelsen kan kun godkende en rimelig pris og højst et beløb opgjort efter nedenstående retningslinier:


a.  Værdien af andelen i foreningens formue opgøres til den pris med eventuel prisudvikling, som senest er godkendt af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling.  Andelens pris og eventuelle prisudvikling fastsættes under iagttagelse af reglerne i andelsboligforeningsloven og i øvrigt under hensyn til værdien af foreningens ejendom og andre aktiver, samt størrelsen af foreningens gæld.  Generalforsamlingens prisfastsættelse er bindende, selvom der lovligt kunne have været fastsat en højere pris.  En eventuel reguleringsklausul i overdragelsesaftalen kan alene godkendes, såfremt der i aftalen er indsat et maksimum for reguleringsbeløbet.  Reguleringsklausulens formulering skal godkendes af andelsboligforeningens bestyrelse, og bestyrelsen kan beslutte, at klausulen skal oprettes på en standardformular.


b.  Værdien af forbedringer ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder og slitage.


c.  Værdien af inventar, der er særskilt tilpasset eller installeret i boligen, fastsættes under hensyntagen til anskaffelsespris, alder og slitage.


d.  Såfremt boligens vedligeholdelsestilstand er usædvanlig god eller mangelfuld, beregnes pristillæg respektiv prisnedslag under hensyn hertil.


Værdiansættelse og fradrag efter stk. 1, litra B-D, fastsættes efter en konkret vurdering med udgangspunkt i det forbedringskatalog og de værdiforringelseskurver, der er fastlagt af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation som vejledende. 


Anskaffelsesprisen for eget arbejde ansættes til den svendeløn, excl. avance og offentlige afgifter, som et tilsvarende stykke arbejde ville have kostet.


Såfremt der samtidig med overdragelse af andel og bolig overdrages løsøre eller indgås anden retshandel, skal vederlaget sættes til værdien i fri handel.  Erhverver skal indtil overtagelsesdagen frit kunne afvise eller fortryde løsørekøbet eller retshandlen.  Bestyrelsen skal godkende vederlaget og de øvrige aftalte vilkår.


Fastsættelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre sker på grundlag af en opgørelse udarbejdet af en af bestyrelsen udpeget vurderingsmand.  Honoraret for udarbejdelsen af vurderingsrapport deles mellem overdrager og erhverver.


Såfremt der opstår uenighed mellem overdrageren, erhververen eller bestyrelsen om fastsættelse af pris for forbedringer, inventar og løsøre eller eventuelt pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand, fastsættes prisen af en voldgiftsmand, der skal være særlig sagkyndig med hensyn til de spørgsmål, voldgiften angår, og som udpeges af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation.  Voldgiftsmanden skal indkalde parterne til besigtigelse og udarbejdelse af vurderingsrapport, hvor prisberegningen specificeres og begrundes.  Voldgiftsmanden fastsætter selv sit honorar og træffer bestemmelse om, hvorledes omkostningerne ved voldgiften skal fordeles mellem parterne eller eventuel pålægges én part fuldt ud, idet der herved skal tages hensyn til, hvem af parterne der har fået medhold ved voldgiften.


§ 10. Fremgangsmåde


Mellem overdrager og erhverver oprettes en skriftlig overdragelsesaftale, der forsynes med bestyrelsens påtegning om godkendelse.  Inden aftalens indgåelse skal erhverver have udleveret et eksemplar af andelsboligforeningens vedtægter, seneste årsrapport og budget, samt en opstilling af overdragelsessummens beregning med specifikation af prisen for andelen, forbedringer, inventar og løsøre, samt eventuelt pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand.  Erhverver skal endvidere inden aftalens indgåelse skriftligt gøres bekendt med andelsboligforeningslovens bestemmelse om prisfastsættelse og om straf.

Alle vilkår for overdragelsen skal godkendes af bestyrelsen, der kan bestemme, at overdragelsen skal oprettes på en standardformular.  Foreningen kan hos overdrager og/eller erhverver opkræve et gebyr.  Foreningen kan endvidere kræve, at overdrageren refunderer udgiften til forespørgsel til andelsboligbogen, udgifter til besvarelse af forespørgsel fra ejendomsmægler m.m., samt refunderer udgifter og betaler et rimeligt vederlag for bestyrelsen og/eller administrators ekstraarbejde ved afregning til pant- eller udlægshavere og ved tvangssalg eller –auktion.


Overdragelsessummen skal senest 14 dage før overtagelsesdagen være indgået på foreningens konto i pengeinstitut.

Andelsboligforeningen afregner inden 6 dage regnet fra overdragelsesdatoen – efter fradrag af sine tilgodehavender og nødvendige beløb til indfrielse af eventuelt garanteret lån med henblik på frigivelse af garantien – provenuet først til eventuelle rettighedshavere, herunder pant- og udlægshavere, og dernæst til den fraflyttende andelshaver.


Bestylrelsen er ved afregning overfor den fraflyttende andelshaver berettiget til at tilbageholde et beløb til sikkerhed for betaling af ikke forfalden boligafgift og efterbetaling af varmeudgifter og lignende.  Såfremt afregning med erhververens samtykke sker inden overtagelsesdagen, er foreningen endvidere berettiget til at tilbageholde et skønsmæssigt beløb til dækning af eventuelle krav i anledning af mangler konstateret ved overtagelsen.


Snarest muligt efter erhververens overtagelse af boligen skal denne med bestyrelsen gennemgå boligen for at konstatere eventuelle mangler ved boligens vedligeholdelsestilstand eller ved forbedringer, inventar og løsøre, der er overtaget i forbindelse med boligen.  Erhververen kan kun komme med mangelindsigelser i op til og med 14 dage fra overtagelsesdagen, bortset fra indsigelser vedrørende skjulte mangler.  Foreningen skal gøre erhververens for foreningens eventuelle krav gældende overfor sælger senest 3 uger efter overtagelsesdagen.  Såfremt erhververen forlanger prisnedslag for sådanne mangler, kan bestyrelsen, hvis forlangendet skønnes rimeligt, tilbageholde et tilsvarende beløb ved afregningen til overdrageren, således at beløbet først udbetales, når det ved dom eller forlig mellem parterner er fastslået, hvem det tilkommer.


Overdragelsessummen med eventuelle fradrag som nævnt i stk. 4-6 skal afregnes senest 3 uger efter overtagelsesdagen, forudsat at beløbet er modtaget fra erhververen, og at der er opnået enighed mellem overrager og erhverver om eventuelle mangler, jf. stk. 6.


§ 11. Ubenyttede boliger


Har en andelshaver ikke inden 3 måneder efter at være fraflyttet sin bolig indstillet en anden i sit sted, eller er overdragelse aftalt i strid med bestemmelserne herom, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andel og bolig, og de vilkår overtagelsen skal ske på, hvorefter afregning finder sted som anført i § 9.


§ 12. Dødsfald


I tilfælde af en andelshavers død skal den pågældende eventuelle ægtefælle/registrerede partner være berettiget til at fortsætte medlemskab og beboelse af boligen.


Hvis der ikke efterlades ægtefælle/registreret partner, eller denne ikke ønsker at benytte sin ret, kan andel og bolig overtages af nedennævnte, idet der gives fortrinsret i den nævnte rækkefølge:


a.  Samlever som indtil dødsfaldet havde haft fælles husstand med den afdøde i mindst 3 måneder.


b.  Afdødes børn, børnebørn, forældre, søskende eller bedsteforældre.


c.  Andre personer, som indtil dødsfaldet havde haft fælles husstand med den afdøde i mindst 3 måneder.


d.  Personer, som af den afdøde overfor bestyrelsen var anmeldt som berettiget til andel og bolig ved hans død.


Ved dødsboets overdragelse af andelsboligen til de efter forudgående stykker berettigede personer finder §§ 8 og 9 tilsvarende anvendelse.  Ved arveudlæg til en af de efter forudgående stykker berettigede personer finder §§ 8 og 9 tilsvarende anvendelse, dog bortset fra § 9, stk. 3-5 om indbetaling og afregning, idet erhververen i disse tilfælde indtræder i afdødes forpligtelser overfor foreningen og eventuelt långivende pengeinstitut.


Boligen skal overtages efter disse regler eller fraflyttes senest den 1. i den måned, der indtræder næstefter 3 månedersdagen for dødsfaldet.  Er ingen ny andelshaver indtrådt forinden, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andel og bolig og de vilkår, som overtagelsen skal ske på, hvorefter det indkomne beløb afregnes til boet efter reglerne i § 9.


§ 13. Samlivsophævelse


Ved ophævelse af samliv mellem ægtefæller/registrerede partnere er den af parterne, der efter deres egen eller myndighedernes bestemmelse bevarer retten til boligen, berettiget til at fortsætte medlemskab og beboelse af boligen.


Reglen i stk. 1 finder tilsvarende anvendelse ved ophævelse af samlivsforhold i øvrigt, såfremt den person, der i henhold hertil skal overtage andel og bolig, har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før samlivsophævelsen.


§ 14. Boligaftale


Foreningen opretter med hvert medlem en boligaftale (lejekontrakt), der for foreningen underskrives af administrator.  Vedtægten for A/B Durosvej har forrang for alle kontraktsbestemmelser.


Boligafgiftens størrelse fastsættes til enhver tid bindende for alle medlemmer af generalforsamlingen.  Nedsættelse kan dog kun ske, hvis den nedsatte boligafgift vil være tilstrækkelig til at dække andelsboligforeningens forpligtelser til enhver tid, herunder et passende beløb til vedligeholdelse og fornyelse.


§ 15. Vedligeholdelse


Foreningen sørger for, at ejendommen stedse holdes forsvarligt ved lige.


Den indvendige vedligeholdelse af enkelte lejligheder påhviler dog pågældende andelshaver.  Større istandsættelser som følge af vandskade, svamp, eksplosion eller anden hændelig skade bekostes dog af foreningen.


Andelshaverne alene er ansvarlige for, at arbejder, der udføres for deres egen regning i lejlighederne, sker efter bygningslovgivningen til enhver tid, herunder at der anvendes autoriserede håndværkere til el- og vvs-arbejde.

Der må ikke installeres egen vaskemaskine i lejlighederne.


Hvis en lejligheds vedligeholdelsestilstand groft forsømmes, kan bestyrelsen kræve fornøden vedligeholdelse foretaget inden en nærmere fastsat frist.  Sker dette ikke, er bestyrelsen berettiget til at ekskludere den pågældende andelshaver og hæve hans lejemål med 3 måneders varsel, hvorefter bestyrelsen kan disponere over andel og boligret efter de foran i § 9 indeholdte regler.

Ved fraflytning eller ved lejlighedens overgang til en ny andelshaver, skal lejligheden afleveres i almindelig, god vedligeholdelsesstand.  Bestyrelsen besigtiger lejligheden og fastsætter, hvad der i så henseende eventuelt skal foretages.


§ 16. Medlemskabets ophør og eksklusion


Følgende misligholdelsessituationer berettiger bestyrelsen til at ekskludere andelshavere efter forgæves påkrav fra administrator:


Restance med boligafgiften eller andre ydelser til andelsboligforeningen.


Grov tilsidesættelse af vedligeholdelsespligten.


Hvis et medlem optræder til alvorlig skade eller ulempe for foreningens virkomhed eller andre medlemmer eller i øvrigt gør sig skyldig i forhold, svarende til de forhold, der efter lejelovens bestemmelser berettiger til ophævelse af et lejemål.


Fremudlejning i strid med vedtægternes § 7.


Bestyrlesen fastsætter varslet for fraflytningen.  Overdragelsen af andelen og afregning sker da efter de foran i § 9 fastsatte regler.

Tvister i anledning af eksklusion kan kun indbringes for domstolene.


Et medlem kan kun udmelde sig af foreningen, når andel og boligret samtidig afstås, og pågældende hæfter overfor foreningen for boligafgift m.v., indtil lejligheden er overtaget af en ny andelshaver, uden tab for foreningen.  Efter godkendt overdragelse bortfalder den udtrådte andelshavers hæftelse efter § 5, stk. 1.


§ 17. Generalforsamling


Foreningens højeste myndighed er generalforsamlingen.


Ordinær generalforsamling afholdes hvert år inden 1. april med 14 dages varsel efter skriftlig indkaldelse til andelshaverne.  Adgang til generalforsamlingen har medlemmet og eventuel ægtefælle, henholdsvis samlever/registreret partner.


Forslag, som ønskes behandlet på en ordinær generalforsamling, skal indsendes til bestyrelsen senest ultimo februar måned.


Den ordinære generalforsamling har følgende dagsorden:


1.  Valg af dirigent.

2.  Formandens beretning.

3.  Fremlæggelse af revideret regnskab til godkendelse.

4.  Indkomne forslag.

5.  Valg.

6.  Eventuelt.


Ekstraordinær generalforsamling afholdes, når en generalforsamling eller bestyrelsen eller mindst 20 af andelshaverne eller administrator forlanger det med angivelse af dagsorden.


Indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling sker med 8 dages varsel og på samme måde som til en ordinær generalforsamling.


§ 18.


Generalforsamlingen træffer beslutning ved simpelt stemmeflertal.  Stemmeretten udøves personligt af medlemmet eller dets ægtefælle, henholdsvis samlever eller registreret partner.  Der kan dog gives skriftlig fuldmagt til en anden andelshaver, men der kan kun stemmes på én fuldmagt udover egen stemme.


Til vedtagelse af forslag om foreningens opløsning eller ændring af vedtægterne kræves dog, at mindst 3/4 af medlemmerne er til stede og mindst 3/4 flertal.  Er mindre end 3/4 af medlemmerne til stede, men mindst 3/4 af de mødende stemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling med 14 dages varsel, og på denne kan de forslag, der har været til behandling på den første generalforsamling, afgøres med det for beslutningen fornødne flertal, uanset antallet af mødende.


Om forhandlingerne aflægges en kort beretning, der underskrives af dirigenten og bestyrelsens formand.


§ 19. Bestyrelsen


Foreningens daglige virksomhed ledes af bestyrelsen, hvis 5 medlemmer vælges af generalforsamlingen for 2 år ad gangen. 2 suppleanter vælges for 1 år ad gangen.  Bestyrelsen består af formand, næstformand og sekretær samt 2 bestyrelsesmedlemmer.  Formanden vælges direkte af generalforsamlingen, men bestyrelsen konstituerer i øvrigt sig selv.  Ægtefælle, henholdsvis samlever eller registreret partner kan modtage valg.  Dog kan begge ikke vælges samtidig.


Formanden og 2 bestyrelsesmedlemmer vælges i ulige år og andre 2 bestyrelsesmedlemmer i lige år.


Ved formandens forfald eller fratræden fungerer næstformanden.  I øvrigt tiltræder ved forfald eller fratræden de valgte suppleanter.


Bestyrelsen ansætter i samråd med administrator varmemester/vicevært/havemand.  Disse opgaver kan helt eller delvist overlades til et servicefirma, og i så fald kan bestyrelsen sælge den hidtidige viceværtlejlighed på foreningens vegne på de lovligt opnåelige vilkår.


§ 20


Bestyrelsen holder møde så vidt muligt en gang hver måned, eller når formanden eller 2 medlemmer af bestyrelsen finder det fornødent.


Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når formanden eller næstformanden og yderligere mindst 2 bestyrelsesmedlemmer er til stede.


Bestyrelsens beslutninger træffes ved simpelt stemmeflertal.  I tilfælde af stemmelighed er formanden eller i hans forfald næstformandens stemme afgørende.


Et bestyrelsesmedlem må ikke deltage i forhandling eller afstemning om en sag, i hvilken han selv, hans ægtefælle, henholdsvis samlever eller registreret partner, hans børn, nogen af hans forældre eller søskende eller nogen af disses børn eller børnenes ægtefæller, henholdsvis samlevere eller registrerede partnere, har en særinteresse.


Administrator kan deltage i bestyrelsesmøderne, dog uden stemmeret.


Bestyrelsens sekretær fører protokol over bestyrelsesmøder.


Bestyrelsen fører en venteliste over de personer, der ønsker at bytte eller overtage bolig i foreningens ejendom, og fastsætter retningslinier herfor efter anciennitetsprincip i forhold til den oprindelige indflytning i ejendommen.


§ 21.


Foreningen tegnes af formanden eller næstformanden samt yderligere 2 bestyrelsesmedlemmer.  Salg eller pantsætning af foreningens faste ejendom kan dog kun ske efter lovlig vedtagelse på generalforsamlingen og med underskrift af den samlede bestyrelse og administrator.  Dog har den samlede bestyrelse og administrator en stående bemyndigelse til at omprioritere ejendommen med realkreditlån til rente og vilkår efter bedste skøn, når dette sker med henblik på konvertering af bestående lån, der indfries og aflyses efterfølgende.


§ 22. Administration


Foreningen antager en advokat som administrator til at forestå ejendommens økonomiske og juridiske forvaltning.


Ansættelse sker for 2 år ad gangen og kan fra begge siden opsiges med 3 måneders varsel til en periodes udløb.


Administrator er befuldmægtiget til at handle på foreningens vegne i alle forhold vedrørende den daglige drift, men skal i fornødent omfang rådføre sig med bestyrelsen.  Formanden eller næstformanden eller 2 bestyrelsesmedlemmer skal attestere håndværkerregninger og andre regninger, som ikke er løbende betalinger til det offentlige eller forsikringer m.v.


§ 23. Regnskab og revision


Foreningens regnskabsår er fra 1. januar til 31. december.


Bestyrelsen antager en statsautoriseret revisor til at revidere foreningens regnskab.


Det reviderede årsregnskab med revisors påtegning skal udsendes til andelshaverne inden den ordinære generalforsamling.

Regnskabet skal indehold opgørelse af andeslværdien, jfr. lov om andelsboligforeninger.


Overskud/underskud overføres til næste år under iagttagelse af passende konsolidering.







Der tages forbehold for fejl i ovenstående.  Foreningens vedtægter kan downloades som PDF her.




Bestyrelsen kan kontaktes onsdage i lige uger i Bestyrelseslokalet i kælderen i nr. 1

Andelsboligforeningen Durosvej

Durosvej 1, kld

2800 Lyngby


tlf: 29423952

bestyrelsendurosvej@gmail.com


Copyright © All rights reserved